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EnglishSUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS EN EJECUCIONES HIPOTECARIAS Y DESAHUCIOS CIVILES
10 de mayo 2024
Después de varias renovaciones no sabemos si el 15 de este mes terminan las suspensiones de lanzamiento en ejecución hipotecaria como pone en la redacción vigente. Lo que está claro es que la suspensión es más difícil de conseguir en la vía civil de desahucio pero…. ¿quién puede acudir a ella?
Lo vemos en detalle a continuación:
1.- Suspensión de Lanzamientos en Ejecución Hipotecaria.
Desde 2013 se han estado suspendiendo lanzamientos en procedimientos de Ejecución Hipotecaria en virtud del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. En supuestos en los que se ejecute “la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo”.
2.- Duración de la norma
La Ley 1/2013 entró en vigor el 15/05/2013, el artículo 1.1 dice: “ Hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona […]”.
–LAS SUSPENSIONES DE LANZAMIENTOS EN EJECUCIONES TERMINAN EL 15/05/2024–
Sin embargo, en base a comportamientos anteriores del legislativo/ejecutivo, las probabilidades de que se amplíen son altas.
El plazo se ha ido ampliado mediante reformas:
(para el caso que lo amplíen hablo de los requisitos necesarios para que opere la suspensión).
3.- Requisitos para la suspensión en Ejecución Hipotecaria:
Para que acepte la suspensión del lanzamiento deben concurrir 2 requisitos :
Al menos Una de las siguientes condiciones:
a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con al menos un hijo a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
d) grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o incapacidad laboral permanente.
e) desempleo del deudor hipotecario.
f) opción “d” de un familiar hasta 3er grado.
g) Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
h) El deudor mayor de 60 años.
Además, deberán reunirse las siguientes circunstancias:
a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral. El límite definido para cada caso se incrementará por cada hijo a cargo dentro de la unidad familiar en:
i. 0,15 veces el IPREM para las familias monoparentales;
ii. 0,10 veces el IPREM para el resto de familias.
b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
En resumen, una de las familias del primer apartado cuya economía haya devenido a peor fortuna en los últimos 4 años, aumentando el esfuerzo ecónomico a realizar en el préstamo hipotecario.
4.- ANTES de hablar de lanzamientos: Consideraciones sobre la admisión del desahucio civil
Debe tenerse en cuenta en la interposición de procedimiento civil que, tras la reforma introducida por la Ley de Vivienda, las demandas que busquen el desahucio civil (además de las especialidades de la efectividad de derechos reales inscritos del 250.1.7º LEC) deberán indicar:
- Si el inmueble es vivienda habitual del ocupante.
- Si se es gran tenedor (en caso de negar la condición se ha de acreditar).
- Si existe situación de vulnerabilidad del ocupante, mediante certificado de los Servicios Sociales de vigencia no superior a tres meses. Este requisito se entiende cumplido con la inactividad de Servicios Sociales durante 5 meses previa interposición de la demanda o cuando el ocupante no consienta el estudio de su situación.
- Cuando sea gran tenedor el actor y la demandada vulnerable acreditación de que se ha acudido a al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
5.- La Vía Civil: Lanzamientos en Desahucios
El artículo 250 LEC contiene una serie de procedimientos verbales entre los que se encuentran los desahucios; desahucio por precario, por impago de rentas, efectividad de derechos reales inscritos, etc…
Como acabamos de enfocar el tema en lanzamientos en ejecución hipotecaria es esencial destacar que el TS ha dictado que el acreedor hipotecario y un adjudicatario en subasta no pueden acudir a la vía civil, debiendo solicitar la entrega de posesión en el procedimiento de ejecución del que han sido parte:
El Alto Tribunal sienta una doctrina diferente en función de quién pretenda el lanzamiento, a saber:
“i) Si lo solicita el acreedor ejecutante o cualquier otra persona física o jurí-
dica que haya resultado adjudicataria de la vivienda en el proceso –judicial o
extrajudicial– de ejecución hipotecaria, el juicio verbal de desahucio por pre-
cario no es un procedimiento adecuado. El adjudicatario tiene la obligación
de instar el lanzamiento del ejecutado hipotecario en el seno del propio pro-
ceso de ejecución hipotecaria, incluso cuando haya transcurrido más de un
año desde la adquisición del inmueble.– del comentario de la STS DE 10 DE NOVIEMBRE DE 2022 (771/2022) Alicia Bernardo San José, Profesora Titular de Derecho Procesal Universidad Complutense de Madrid
ii) Por el contrario, si quien pretende obtener el lanzamiento del ejecutado
hipotecario es una persona ajena al proceso de ejecución hipotecaria, cuyo
título dominical se gestó fuera de dicho proceso, el juicio verbal de desahucio
por precario sí es un procedimiento adecuado”.
6.- Requisitos para la suspensión en los Desahucios Civiles:
En ese caso, las suspensiones se rigen por el RDL 11/2020, que regula todas las suspensiones de lanzamiento en civil y penal. De aquí, tener en cuenta que los requisitos para la suspensión son más complicados de conseguir y hay que aportar más documentación para acreditar el derecho.
Requisitos:
- Que el demandante (de desahucio) sea Gran Tenedor. (“Será necesario para poder suspender el lanzamiento conforme al apartado anterior, que se trate de viviendas que pertenezcan a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas”).
- quien habite la vivienda sin título habrá de ser persona dependiente (“Dependencia: el estado de carácter permanente en que se encuentran las personas que, por razones derivadas de la edad, la enfermedad o la discapacidad, y ligadas a la falta o a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, precisan de la atención de otra u otras personas o ayudas importantes para realizar actividades básicas de la vida diaria o, en el caso de las personas con discapacidad intelectual o enfermedad mental, de otros apoyos para su autonomía personal”).
- Se tiene que requerir a Servicios Sociales para que emita informe de vulnerabilidad. Para la suspensión Servicios Sociales debe acreditar la situación de vulnerabilidad.
También hay que aportar una Documentación específica:
- Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones de desempleo, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
Y en todo caso, NO opera la suspensión en vía de juicio verbal en estos casos:
- Cuando el inmueble es residencia habitual o segunda residencia de persona física.
- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
- Cuando la entrada o permanencia se haya producido en inmuebles de titularidad pública o privada destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante por parte de la administración o entidad que gestione dicha vivienda.
- Cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley.
En conclusión,
Es posible que se amplíen las suspensiones de lanzamientos en sede de ejecución hipotecaria, de lo contrario seguirán operando con los requisitos mencionados, que son más laxos que los que están en los desahucios civiles.
El desahucio civil no viene sin problemas pues se introducen requisitos para la admisión a la demanda, se prohibe usar esa vía a quienes fueron parte o adjudicatario en la vía de Ejecución Hipotecaria. En todo caso, para que el demandado solicite una suspensión con éxito, debe ser en un procedimiento en el que el demandante es Gran Tenedor, NO vale únicamente con que servicios sociales invoque la palabra “vulnerabilidad” (al contrario de la creencia popular). Además deberá aportar los certificados arriba mencionados (desempleo, cese de actividad, nota del registro, libro de familia…) para acreditar la situación alegada.
En todo caso, lo mejor siempre es contar con profesionales especializados en la materia, por ello, en KIPOS LEGAL se ponen estos servicios y otros en busca de la mejor defensa de los intereses de nuestros clientes.
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