En un edificio único configurado estatutariamente como mancomunidad, integrado por cinco “casas” o portales —cada uno de ellos con elementos comunes y régimen de gastos propios—, la propietaria de dos elementos privativos colindantes, uno destinado a vivienda y otro, en origen, a oficina, llevó a cabo una actuación sin acuerdo comunitario.
Dicha actuación consistió en la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio con la finalidad de comunicar internamente ambos inmuebles, pese a que pertenecían a portales distintos. La intervención se ejecutó sin recabar acuerdo comunitario previo, circunstancia que resultó determinante para la posterior impugnación judicial.
La mancomunidad interpuso demanda solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la reposición del muro y de los elementos afectados, al entender que la actuación no podía realizarse sin acuerdo comunitario, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos.
La sentencia estimó íntegramente la demanda y ordenó la reposición, al considerar que la obra afectaba a la organización del edificio y requería acuerdo comunitario.
La Audiencia Provincial revocó la resolución, al entender que no era exigible acuerdo comunitario, calificando la intervención como una unión meramente material amparada por el art. 7.1 LPH.
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, reafirmó la exigencia de acuerdo comunitario, casó la sentencia de apelación y confirmó la dictada en primera instancia.
La sentencia fija una doctrina clara y reiterada: no cabe eludir el acuerdo comunitario mediante la distinción entre agregaciones “materiales” y agregaciones “jurídicas o registrales” cuando la actuación, por su alcance y efectos, encaja en el art. 10.3.b) LPH, en la redacción dada por la Ley 8/2013.
El Tribunal subraya que dicho precepto exige acuerdo comunitario previo, adoptado por la doble mayoría de 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación, para actuaciones como:
La exigencia de acuerdo comunitario resulta aplicable aunque no se haya promovido la modificación de cuotas, del título constitutivo o de la inscripción registral. El deber de obtener acuerdo comunitario nace de la propia actuación, no de sus consecuencias registrales.
El Tribunal Supremo rechaza que el supuesto pueda subsumirse en el art. 7.1 LPH. La agrupación funcional de dos elementos privativos pertenecientes a portales distintos:
La clave no reside únicamente en la apertura física del muro, sino en los efectos comunitarios derivados de la ausencia de acuerdo comunitario: la actuación permite un uso cruzado de elementos comunes y servicios de distintos portales, alterando el régimen estatutario de gastos y aprovechamientos sin autorización de la comunidad.
Aunque la Audiencia Provincial negó la afectación estructural, el Tribunal Supremo aprecia que la actuación:
Esta afectación confirma que el acuerdo comunitario no constituye una mera exigencia formal, sino una garantía esencial para la preservación del equilibrio comunitario.
Además, la interpretación estatutaria de los muros separadores entre portales como elementos comunes refuerza la conclusión de que sin acuerdo comunitario la actuación es contraria a Derecho.
La conclusión jurídica es inequívoca: la actuación solo podía ejecutarse mediante:
Ni la posterior reorganización societaria ni la ausencia inicial de modificación registral eliminan la obligación de contar con acuerdo comunitario.
Al haberse ejecutado la agrupación sin acuerdo comunitario, el Tribunal Supremo declara la actuación contraria al art. 10.3.b) LPH y a los estatutos. En consecuencia:
En edificios organizados en mancomunidad con portales dotados de elementos comunes propios, la unión física de fincas pertenecientes a portales distintos no puede ejecutarse sin acuerdo comunitario.
Cuando la actuación tiene efectos organizativos, funcionales o económicos para la comunidad, el acuerdo comunitario previo, adoptado con la mayoría reforzada del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013), se configura como un requisito esencial, inexcusable y determinante.
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