El Tribunal Supremo ha confirmado la validez de una prórroga por años sucesivos pactada en un contrato de arrendamiento de vivienda, incluso cuando se establece con carácter indefinido, siempre que respete la voluntad de las partes y no perjudique al arrendatario. Esta decisión clarifica el alcance de la autonomía contractual en el marco de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Contrato con prórroga por años sucesivos tras la prórroga legal

El contrato fue firmado en el año 2000. Preveía una duración inicial de cinco años, seguida de una prórroga legal de tres más. Adicionalmente, contenía una cláusula de prórroga por años sucesivos, con carácter indefinido: obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario. Este podía desistir del contrato en cualquier momento con un preaviso.

Al concluir los ocho años, la nueva arrendadora del inmueble presentó demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, considerando que la prórroga por años sucesivos era contraria al régimen de duración máxima previsto por la LAU de 1994.

Sentencias de instancia favorables al arrendatario

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial rechazaron la demanda. Avalaron la validez de la prórroga por años sucesivos, al entender que no vulneraba la ley y que debía integrarse conforme al artículo 513.1.º del Código Civil, que limita la duración del usufructo a la vida del usufructuario cuando se trata de una persona física.

Recurso de casación | El debate sobre la prórroga indefinida

La arrendadora interpuso recurso de casación, alegando:

·       Incongruencia procesal (art. 218 LEC), por entender que las sentencias de instancia se apartaron del objeto del litigio.

·       Infracción del artículo 10 de la LAU, al admitir una prórroga por años sucesivos indefinida, a su juicio, equiparable a una prórroga forzosa ilegal.

Congruencia procesal

El Supremo rechaza el primer motivo. Considera que las resoluciones previas sí abordaron la cuestión central: la validez de la prórroga por años sucesivos como cláusula convencional.

Validez de la prórroga por años sucesivos

El Tribunal afirma que la prórroga por años sucesivos es legal si responde a un pacto entre las partes. Sus argumentos son los siguientes:

·       El artículo 10 de la LAU regula únicamente la prórroga legal obligatoria, pero no prohíbe pactos adicionales como la prórroga por años sucesivos.

·       El contrato debe interpretarse conforme al principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), mientras no se vulneren los derechos del arrendatario (art. 6 LAU).

·       La cláusula no infringe el artículo 1256 CC, ya que no deja el contrato al arbitrio exclusivo del arrendatario: fue fruto de acuerdo bilateral y con una finalidad económica legítima (inversiones del inquilino).

·       Para evitar efectos perpetuos, la prórroga por años sucesivos debe integrarse jurídicamente, y su límite puede fijarse por analogía con el usufructo vitalicio.

Interpretación de la LAU: pacto sí, imposición no

El Supremo aclara que la LAU de 1994 pretendía eliminar la prórroga forzosa impuesta por ley, pero no prohíbe que las partes pacten libremente una prórroga por años sucesivos, si esta favorece al arrendatario y se ajusta a la buena fe contractual.

Voto particular

Un magistrado emitió voto particular. Considera que la cláusula de prórroga por años sucesivos indefinida equivale a reintroducir una prórroga forzosa por vía contractual, contraria a la voluntad del legislador en 1994. En su opinión, debía aplicarse el régimen supletorio del artículo 9.2 de la LAU y la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil.

Fallo del Tribunal Supremo

·       Desestima el recurso de casación de la arrendadora.

·       Ratifica la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos, aun con carácter indefinido.

·       Impone las costas procesales a la parte recurrente.

Conclusión

El Tribunal Supremo valida que, tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, es posible pactar una prórroga por años sucesivos en los contratos de arrendamiento de vivienda, siempre que:

·       El pacto sea fruto de la voluntad libre de ambas partes.

·       No se impongan condiciones perjudiciales al arrendatario.

·       Se evite la perpetuidad mediante integración conforme a los límites del usufructo.

En consecuencia, una cláusula de prórroga por años sucesivos obligatoria para el arrendador y opcional para el inquilino no es nula por sí misma. Al contrario, constituye una manifestación válida de la autonomía contractual en el marco de la legislación vigente.