El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha resuelto una controversia concursal sobre el destino del remanente obtenido en la venta de un inmueble gravado con doble hipoteca. La sentencia, dictada en recurso de casación, analiza el tratamiento de la garantía de deuda ajena cuando el hipotecante no es deudor y confirma el derecho del acreedor a cobrar con preferencia, conforme al rango registral.

Hechos probados

Venta de inmueble con dos hipotecas

En el marco del concurso de una sociedad mercantil, se procedió a la venta directa de un inmueble incluido en la masa activa. El bien estaba gravado con dos hipotecas a favor del mismo acreedor:

• La primera hipoteca, en garantía de una deuda propia de la concursada.
• La segunda hipoteca, en garantía de deuda ajena, al haber actuado la sociedad como hipotecante no deudor.

El precio obtenido fue insuficiente para cubrir ambas deudas. Con la venta, se satisfizo íntegramente la primera hipoteca, quedando un remanente. La controversia surgió en torno a este importe: el acreedor solicitó su aplicación a la segunda hipoteca, mientras que la administración concursal defendía su incorporación a la masa activa.

Postura de las instancias inferiores

Rechazo en primera instancia y revocación en apelación

El juzgado mercantil desestimó la pretensión del acreedor hipotecario. Argumentó que la garantía de deuda ajena debía hacerse valer en el concurso del deudor principal y no en el de la sociedad que constituyó la hipoteca como tercero. Añadió, además, que la cancelación de cargas ya había sido acordada en el proceso de venta.

No obstante, la Audiencia Provincial revocó esta decisión. Reconoció el derecho del acreedor a cobrar el remanente, incluso tratándose de una garantía de deuda ajena, aplicando el principio de prelación hipotecaria y el rango registral.

Fallo del Tribunal Supremo

Subrogación real y prelación en garantía de deuda ajena

El Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia Provincial y desestima el recurso de la administración concursal. Considera que:

• El acreedor hipotecario que ostenta una garantía de deuda ajena no tiene la condición de acreedor concursal del hipotecante, al no existir una relación obligacional directa entre las partes.
• La garantía persiste aunque la hipoteca no figure en el inventario de bienes del concurso, siempre que esté inscrita válidamente en el Registro de la Propiedad.
• La venta del inmueble no extingue la garantía: se produce una subrogación real, de modo que el remanente del precio sustituye al bien en la garantía.

Por tanto, el remanente debe aplicarse a la segunda hipoteca, como garantía de deuda ajena, hasta el límite garantizado. No procede su integración en la masa activa.

Relevancia jurídica

Prioridad del rango registral en garantías de deuda

La sentencia del Supremo refuerza la protección del acreedor hipotecario cuando actúa al amparo de una garantía de deuda ajena, dejando claro que su derecho real sobre el bien afecta también al precio obtenido en la enajenación concursal. El crédito no pierde preferencia, aunque el deudor sea un tercero ajeno al concurso.

El fallo consolida la interpretación de que la prelación hipotecaria debe respetarse incluso frente al principio de universalidad del concurso. Y que, en caso de venta del bien gravado, el acreedor con una garantía de deuda ajena no necesita figurar en la lista de acreedores para ejercer su preferencia sobre el valor resultante.

Además, el Tribunal impone las costas del recurso a la administración concursal, confirmando así un criterio que da seguridad jurídica a las garantías reales inscritas.