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El Tribunal Supremo ha confirmado que procede estimar una acción de cumplimiento en un contrato de compraventa cuando el vendedor no entrega materialmente la finca pactada. A pesar de la existencia de escritura pública, el inmueble no estaba localizado ni delimitado sobre el terreno.
En 2005, las partes suscriben una escritura pública de compraventa por una finca cuya superficie pactada es de 52.839 m², al precio de 32,55 €/m², totalizando 1.719.909,45 €. Sin embargo, la finca no es entregada de forma efectiva. Además, en el Registro de la Propiedad solo consta una superficie de 28.000 m², sin correspondencia clara con la realidad física.
La parte compradora promueve una acción de cumplimiento para exigir la entrega de lo pactado o, en su defecto, una indemnización.
En un procedimiento anterior (2011), ya se había desestimado una acción reivindicatoria por falta de identificación de la finca en los planos. Esa sentencia firme declara que no se ha acreditado la correspondencia entre lo vendido y lo representado gráficamente.
El Supremo recuerda que la cosa juzgada positiva obliga a respetar lo resuelto cuando constituye antecedente lógico de una nueva pretensión. En este caso, confirma que la finca no está localizada, lo cual refuerza el incumplimiento de la obligación de entrega.
El artículo 1461 del Código Civil establece que el vendedor debe entregar la cosa con identidad e integridad. Y el artículo 1462 permite la tradición instrumental (por escritura pública), pero solo si no existe contradicción con la realidad.
El Tribunal Supremo corrige el criterio de instancia: declara que la escritura pública no equivale a la entrega si no se ha producido la localización efectiva de la finca. Por tanto, se justifica plenamente la acción de cumplimiento ejercida por la compradora.
El Alto Tribunal estima el recurso por infracción procesal y de casación. En consecuencia:
Se estima la acción de cumplimiento.
Se declara que la vendedora ha incumplido su obligación de entrega.
Se le condena a entregar la finca pactada de 52.839 m², al precio convenido.
Y, en caso de no poder hacerlo, deberá indemnizar a la compradora por los daños causados.
La sentencia refuerza la doctrina de que la acción de cumplimiento procede cuando el vendedor no entrega el bien conforme a lo pactado. La mera firma de la escritura no basta si la cosa vendida no está identificada ni localizada físicamente.
El comprador, ante este incumplimiento, puede exigir judicialmente la entrega efectiva o, en su defecto, la reparación económica.
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