Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria ha estimado el recurso de apelación interpuesto por un abogado, anulando la decisión de una comunidad de propietarios que le prohibía colocar carteles publicitarios de su actividad profesional en un edificio protegido. El fallo reconoce el derecho del profesional a informar sobre sus servicios jurídicos mediante rótulos visibles desde la vía pública, al considerar que existe un consentimiento tácito por parte de la comunidad y que no se acredita perjuicio alguno para el inmueble ni para sus copropietarios.
Conflicto vecinal por carteles publicitarios
El litigio se originó cuando la comunidad de propietarios de un inmueble situado en Santander, catalogado como protegido de Nivel 2 y con más de dos siglos de antigüedad, presentó demanda contra el arrendatario de una oficina que había colocado varios carteles de grandes dimensiones anunciando su despacho de abogados. La comunidad alegaba vulneración de los estatutos, afectación estética y ocupación indebida de elementos comunes, con fundamento en un acuerdo comunitario de 2021 que prohibía expresamente dicha publicidad.
El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santander estimó parcialmente la demanda, ordenando la retirada de los carteles salvo uno colocado sobre el dintel de la entrada, en base a la falta de autorización comunitaria y la especial protección del edificio conforme al PGOU de Santander.
La Audiencia Provincial revoca la decisión inicial
El abogado recurrió la sentencia alegando, entre otros motivos, la existencia de una tolerancia histórica de la comunidad respecto a los rótulos y vitrinas utilizados por su familia desde la década de 1940, así como la discriminación frente a otros vecinos que mantienen carteles similares. La Audiencia Provincial de Cantabria ha estimado el recurso con base en dos fundamentos esenciales:
Equivalencia entre actividades profesionales y comerciales: el tribunal rechaza la distinción entre actividades comerciales y profesionales a efectos de la doctrina jurisprudencial que flexibiliza la alteración de fachadas para fines económicos, equiparando ambas en términos de necesidad de visibilidad.
Consentimiento tácito: aplicando reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 26/05/1986, 12/10/1992, 15/10/2013, entre otras), la sentencia concluye que la falta de oposición durante décadas, junto a la permanencia y notoriedad de los carteles desde 1969, implica un consentimiento tácito y vinculante por parte de la comunidad.
No se acredita perjuicio a terceros
El fallo también considera que no se acredita ningún daño estructural, estético ni funcional en el edificio. Se destaca que la propietaria de una oficina que alega afectación adquirió el inmueble cuando el cartel ya existía. Además, se indica que no hay pruebas de que los carteles impidan vistas, entrada de luz o acceso a otros vecinos.
Implicaciones legales de la sentencia
La resolución revoca la sentencia de primera instancia, desestima íntegramente la demanda de la comunidad de propietarios e impone a esta las costas procesales de la primera instancia, si bien no las de la apelación. La sentencia se apoya en el artículo 394 del Código Civil y en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Además, reconoce el derecho del profesional a realizar publicidad de sus servicios conforme al artículo 19 del Estatuto General de la Abogacía Española, en tanto no se vulnere la seguridad del edificio ni los derechos de terceros.
Sentencia AP Cantabria 238/2025, de 1 de abril.
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