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El Tribunal Supremo ha resuelto un conflicto frecuente en la práctica inmobiliaria: la validez y oponibilidad de un contrato de arrendamiento firmado con un titular registral anterior frente a un nuevo titular resultante de una ejecución hipotecaria. La Sentencia n.º 728/2025, dictada el 12 de mayo de 2025, analiza esta cuestión en el marco de un procedimiento de protección registral promovido por la entidad adjudicataria de un inmueble frente a la persona que lo ocupaba en virtud de un contrato anterior.
Antecedentes: contrato firmado antes de la ejecución
La parte demandada, ocupante de la vivienda, aportó un contrato de arrendamiento fechado el 1 de enero de 2017, suscrito con la entidad Mediterráneo Investment Properties, S.L., entonces titular registral de la finca. En dicho contrato se pactaba una duración inicial de tres años, prorrogable automáticamente salvo denuncia expresa.
Posteriormente, como consecuencia de un impago hipotecario, se ejecutó la garantía y se adjudicó el bien a una entidad distinta, Divarian Propiedad, S.A.U., que instó el desalojo en virtud de su dominio inscrito.
El artículo 13 LAU y la extinción del arrendamiento
El nuevo titular alegó la extinción del contrato conforme al artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción aplicable al caso. Este precepto establece que el arrendamiento se extingue de pleno derecho en caso de enajenación forzosa, salvo que estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca. Como el contrato no estaba inscrito, en principio habría quedado extinguido tras la adjudicación.
Sin embargo, el Tribunal Supremo introduce una matización fundamental: el procedimiento de ejecución hipotecaria fue anulado por la Sentencia del Tribunal Constitucional 187/2020 por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva. Esto afecta al título del nuevo propietario, que deriva de un procedimiento judicial declarado nulo.
Presunción registral y título posesorio con causa
Aunque el nuevo titular está amparado por la presunción de legitimación registral prevista en los artículos 1, 38 y 41 de la Ley Hipotecaria, dicha presunción admite prueba en contrario. En este caso, el arrendatario justificó su posesión con un contrato válido suscrito con el anterior titular registral. Esta situación está contemplada como causa legítima de oposición en el artículo 444.2.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El Alto Tribunal destaca que la existencia de una relación jurídica directa con un titular registral anterior, aunque sea de naturaleza obligacional y no esté inscrita, es suficiente para impedir que prospere la acción de desalojo ejercitada al amparo del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.
Naturaleza del procedimiento y límites del juicio sumario
El procedimiento del artículo 41 LH tiene carácter sumario y está destinado a proteger la concordancia entre la realidad extrarregistral y el contenido del Registro. No permite entrar a valorar de forma completa la validez o vigencia del contrato aportado por el demandado, sobre todo si este plantea una controversia jurídica compleja, como sucede en este caso.
El Tribunal resuelve que la cuestión de fondo —la eficacia del contrato de arrendamiento— debe ser dilucidada, en su caso, en un procedimiento declarativo. Mientras tanto, el título posesorio basado en un contrato celebrado con el titular registral anterior resulta suficiente para oponerse a la demanda de desalojo.
Fallo: protección del arrendatario frente al nuevo titular
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la arrendataria, revoca la sentencia dictada en apelación por la Audiencia Provincial y confirma la sentencia de primera instancia que desestimó la demanda de recuperación posesoria. Se reconoce así la legitimidad de la ocupación basada en un contrato anterior, cuya validez no puede ser cuestionada en un procedimiento sumario.
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