Tributación de los servicios de gestión de alquiler turístico

La Dirección General de Tributos, en su Consulta Vinculante V2567-24 de 11/12/2024, ha confirmado que los servicios de gestión de alquiler de viviendas turísticas están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general del 21%. Esta conclusión se fundamenta en la aplicación de los principios generales de sujeción al IVA previstos en la Ley 37/1992 del IVA, con especial referencia a la delimitación de las prestaciones de servicios y las exenciones aplicables en el arrendamiento de inmuebles.

Delimitación del supuesto de hecho

En este caso, una sociedad mercantil plantea la ampliación de su objeto social para incluir la gestión del alquiler de viviendas turísticas. Su actividad consiste en la comercialización de las viviendas en plataformas digitales, así como la prestación de servicios auxiliares como limpieza y pequeñas reparaciones, sin llegar a proporcionar servicios propios de la industria hotelera.

Los propietarios ceden la gestión de los inmuebles a la empresa, que cobra una comisión por cada operación de alquiler realizada.

Ante este contexto, se plantea la cuestión de si los servicios de gestión e intermediación están sujetos al IVA y, en su caso, qué tipo impositivo debe aplicarse.

Análisis jurídico: sujeción al IVA de los servicios de intermediación

1. Aplicación del principio de sujeción al IVA

La Ley 37/1992 del IVA, en su artículo 4, establece que están sujetos a tributación los servicios prestados por empresarios o profesionales a título oneroso dentro del territorio de aplicación del impuesto.

Además, conforme al artículo 5 de la misma norma, se considera empresario o profesional a toda persona o entidad que realice actividades económicas, incluyendo sociedades mercantiles que presten servicios a terceros a cambio de una contraprestación.

Los servicios de intermediación en el arrendamiento de inmuebles se encuentran definidos como prestaciones de servicios, conforme al artículo 11 de la Ley del IVA, lo que implica su sujeción al tributo.

2. Distinción entre intermediación en nombre propio y en nombre ajeno

El tratamiento fiscal varía dependiendo de la forma en que se configure la intermediación:

• Intermediación en nombre propio: La empresa se considera arrendadora de las viviendas y posteriormente las cede a los turistas. En este caso, su actividad podría estar sujeta a un análisis diferente, pudiendo considerarse que el arrendamiento forma parte de su actividad principal.
• Intermediación en nombre ajeno: La empresa no es la arrendadora, sino que actúa como mediadora entre el propietario y el inquilino, percibiendo una comisión por su labor.

En este caso, la DGT ha determinado que la empresa actúa en nombre ajeno, por lo que la actividad prestada es un servicio de mediación sujeto al IVA.

3. Localización del servicio y aplicación del tipo impositivo

La localización de los servicios se determina conforme a los artículos 69 y 70 de la Ley del IVA. En el caso de servicios relacionados con inmuebles, la normativa establece que el IVA se aplica en el lugar donde se encuentra el bien arrendado.

Dado que los inmuebles se sitúan en España, la prestación del servicio se encuentra sujeta al IVA español al tipo general del 21%.

Por otro lado, es importante destacar que este tipo de servicio no se encuentra dentro de los supuestos de exención recogidos en el artículo 20 de la Ley del IVA, ya que la exención en el arrendamiento de viviendas no se aplica a los servicios de intermediación.

4. Obligaciones fiscales y de facturación

La tributación al 21% conlleva una serie de obligaciones para la empresa intermediaria, que deberá cumplir con las siguientes disposiciones:

• Repercusión del IVA: Conforme al artículo 88 de la Ley del IVA, la empresa debe incluir el IVA en la factura emitida al propietario, calculándolo sobre la comisión cobrada.
• Facturación obligatoria: Según el Reglamento de Facturación (RD 1619/2012), la empresa deberá emitir facturas con el desglose del IVA correspondiente, indicando de forma clara la base imponible y la cuota tributaria aplicada.
• Declaración del IVA: La sociedad deberá incluir estas operaciones en sus autoliquidaciones periódicas de IVA, conforme al artículo 71 del Reglamento del IVA.

Conclusión y recomendaciones para empresas del sector

La interpretación de la DGT refuerza el criterio de que los servicios de intermediación en el arrendamiento de viviendas turísticas no están exentos de IVA y deben tributar al 21% sobre la comisión percibida.

Ante esta situación, las empresas del sector deberán:

• Adecuar su sistema de facturación para incluir el IVA en las comisiones cobradas a los propietarios.
• Revisar sus contratos de intermediación para garantizar que reflejan con precisión la naturaleza del servicio prestado.
• Verificar su correcta declaración de IVA, asegurando el cumplimiento de todas las obligaciones fiscales.